Δημιουργία χαρτών αξιών γης μέσω της Τηλεπισκόπησης και των G.I.S.
Από RemoteSensing Wiki
Συγγραφείς:
Πηγή:
Ο καθορισμός των αξιών γης και η αξιοποίηση αυτών για φορολογικούς σκοπούς αποτελεί μία από τις πιο σημαντικές οικονομικές πηγές εσόδων για τις ανεπτυγμένες χώρες. Οι εκτιμήσεις γης στην Τουρκία δεν βασίζονται σε επιστημονικά κριτήρια και για αυτό υπάρχουν απώλειες εσόδων. Η εγγύτητα και η ποικιλομορφία των ακινήτων σε σχέση με τις υποδομές και τα κοινωνικά δίκτυα επηρεάζουν την αξία της γης. Στην παρούσα εργασία δορυφορικές εικόνες IKONOS γίνεται προσπάθεια σύνταξης χαρτών αξίας γης με βάση παράγοντες θέσης και μετά την αλληλεπίθεση κτηματολογικών χαρτών να προσδιοριστούν αξίες γης.
Εισαγωγή
Ο καθορισμός αξιών γης είναι ένα από τα πιο σημαντικά προβλήματα στην Τουρκία. ΗΓ ανάγκη αυτή προκύπτει περισσότερο σε μια σειρά από εφαρμογές όπως , η φορολόγηση της γης, ο αναδασμός, καταγραφή τίτλων ιδιοκτησίας, μισθώσεις, υποθήκες και απαλλοτριώσεις. Από το 1985, που η αρχή της «Ελάχιστης δήλωσης» επικράτησε η μονάδα αξίας βασίσθηκε στην εγγύτητα με το οδικό δίκτυο, και βάση της πρόσοψης των ακινήτων, κάτι το οποίο δεν συνυπολογίζει και άλλους παράγοντες καθορισμού της αξίας γης. Σε ορισμένους τομείς η ανάπτυξη της τεχνολογίας και των G.I.S. οδήγησε στην αύξηση των δυνατοτήτων λήψεων αποφάσεων σε σχέση με την έρευνα, τον σχεδιασμό, και στην διαχείριση. Επειδή η απόκτηση δεδομένων αποτελεί ένα σημαντικό και δαπανηρό στάδιο της διαδικασίας, χρησιμοποιήθηκε η επιστήμη της τηλεπισκόπησης και των G.I.S. για μείωση του κόστους έως και 50 – 80%.
Καθορισμός αξιών γης
Η εκτίμηση ακινήτων είναι μια αντικειμενική και αμερόληπτη διαδικασία, η οποία συνυπολογίζει παράγοντες όπως η ποιότητα, η χρήση, το περιβάλλον, οι υπάρχουσες συνθήκες. Ο καθορισμός απόλυτης αξίας είναι δύσκολος διότι εξαρτάται από το υφιστάμενο πλαίσιο εκτιμήσεων αλλά και από εθνικές και υπερεθνικές συνθήκες. Από την εκτίμηση ενός ακινήτου και τον προσδιορισμό της αξίας γης μπορεί να γίνει προβολή και για άλλα ακίνητα αναλογικά με την ομοιότητα που εμφανίζουν.
Μέθοδος της ονομαστικής αξιολόγησης γης
Σε διάφορες διαδικασίες εκτίμησης αξιών γης, η εμπορική αξία γης είναι θεμελιώδης. Αυτές οι αξίες βέβαια μπορούν να υποστούν αλλαγές ανάλογα με την οικονομική δομή ενός κράτους. Γενικότερα τα χαρακτηριστικά ενός ακίνητου ενδέχεται να διαφέρουν ακόμη και αν τα ακίνητα ανήκουν σε ίδια περιοχή. Το γεγονός ότι ένα ακίνητο μπορεί να φέρει αρνητικά ή θετικά χαρακτηριστικά καθορίζει την αξία γης του μοναδική. Για τον λόγο αυτό και εξαιτίας της διαφορετικότητας των αγροτεμαχίων, τίθεται σαν βάση το ακίνητο και η αξία γης του βάση κάποιων παραμέτρων και αναλόγων της διαφορετικότητας των χαρακτηριστικών τοποθετείται ένα ελάχιστο και μέγιστο όριο που αυτή η εκτίμηση κυμαίνεται.
Παράγοντες επηρεασμού αξίας γης
Η αξία γης καθορίζεται κατά κύριο λόγο απευθείας από τα χαρακτηριστικά θέσης και μετριέται με οικονομική αξία. Η αξία επηρεάζεται από εσωτερικούς και εξωτερικούς παράγοντες. Οι εσωτερικοί παράγοντες ενός αγροτεμαχίου σχετίζονται με την θέση , το σχήμα και το έδαφος. Εξωτερικοί παράγοντες αποτελούν ο περιβάλλων χώρος, η εγγύτητα σε συγκεκριμένες πηγές, ευκολία στην πρόσβαση και η άνετη χρήση των δημόσιων υπηρεσιών. Οι παράγοντες που καθορίζουν τα αγροτεμάχια είναι : • Η κύρια χρήση του ακινήτου • Τα χαρακτηριστικά ιδιοκτησίας • Η θέση • Γεωμετρικές ιδιότητες του αγροτεμαχίου
Παραγωγή χαρτών αξίας γης με G.I.S.
Η παραγωγή χαρτών αξίας γης είναι προσδοκάται για φορολογικούς σκοπούς κυρίως. Αυτή προϋποθέτει την ταυτόχρονη ανάλυση και χωρικών παραγόντων οι οποίοι επηρεάζουν την αξία γης. Ποιοτικά χωρικά δεδομένα, αναλύσεις αυτών, όπως και ψηφιδωτά και διανυσματικά δεδομένα εξυπηρετούν σημαντικά την εκτίμηση της αξίας γης. Σαν βάση χρησιμοποιήθηκαν απεικονίσεις του IKONOS σαν υπόβαθρα από όπoυ προέκυψαν χάρτες βάσει της φασματικής υπογραφής των φατνίων, οι οποίοι θα χρησιμοποιηθούν ως μετάβαση χρησιμοποιώντας τεχνικές Γ.Σ.Π. για την παροχή πραγματικών αξιών γης.
Πρώτο Bήμα: Γεωμετρική διόρθωση των υποβάθρων και προβολή τους. Συλλογή δεδομένων μέσω των εικόνων αλλά και κατόπιν αυτοψίας.
Δεύτερο Βήμα: Αποστασιομέτρηση για κάθε φατνίο από παράγοντες επηρεασμού της αξίας γης.
Τρίτο Βήμα: Ταξινόμηση και κατηγοριοποίηση των φατνίων.
Τέταρτο Βήμα: Προσδιορισμός βαρών και προσδιορισμός αξίας.
Πέμπτο Βήμα: Παραγωγή των χαρτών και μετατροπή σε νομισματικές μονάδες αυτών των τιμών.
Έκτο Βήμα: Αξιολόγηση των αποτελεσμάτων βάσει των αξιών γης, σύγκριση και ανάδραση των βαρών εάν απαιτείται.
Συμπεράσματα
Η παραγωγή χαρτών αξίας γης είναι μια σημαντική διαδικασία για τα κράτη. Διότι τίθεται υπό έλεγχο η φορολογική πολιτική , κάτι το οποίο δεν συμβαίνει στην Τουρκία, η οποία αναπτύσσεται. Ειδικότερα κατά την διαδικασία συναλλαγής είναι ιδιαίτερα δύσκολο να καθορισθεί η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου. Για την αποφυγή τέτοιου είδους δυσκολιών είναι εφικτή με την εισαγωγή περισσότερων παραμέτρων στην μεθοδολογία. Ο προσδιορισμός αξίας γης μπορεί να βοηθήσει στην ανάπτυξη και στον σχεδιασμό του αστικού και εξωαστικού ιστού και βεβαίως για την δικαιότερη φορολογική πολιτική.
